O Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóveis: CPCV

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma ferramenta jurídica que facilita a compra de imóveis, permitindo que tanto o comprador quanto o vendedor garantam o compromisso de efetivar a venda numa data futura. Este contrato não é obrigatório, mas é amplamente utilizado no setor imobiliário, especialmente em situações onde as condições para a celebração do contrato definitivo — a escritura pública de compra e venda — ainda não estão totalmente reunidas, como ocorre com imóveis em construção ou pendentes de licenças necessárias.

Elementos Essenciais de um Contrato-Promessa de Compra e Venda

Para que o CPCV tenha validade jurídica e ofereça segurança às partes envolvidas, ele deve conter certos elementos essenciais que garantem a sua efetividade e legalidade. São eles:

Identificação Completa das Partes: Devem constar no contrato o nome completo, estado civil, número de identificação civil (cartão do cidadão/ passaporte) e o número fiscal (NIF) tanto do comprador quanto do vendedor.
Descrição Detalhada do Imóvel: O contrato deve incluir uma descrição minuciosa do imóvel, com informações sobre a sua localização, tipologia, inscrição predial e outros dados relevantes, como áreas comuns ou partes integrantes, como garagem e anexos.
Objeto do Negócio: É necessário que o CPCV especifique o objeto da promessa, ou seja, o compromisso de venda e compra do imóvel, conforme descrito no documento.
Valor da Transação e Forma de Pagamento: O valor acordado para a venda deve estar especificado, bem como a forma de pagamento, que pode incluir sinal, reforços e outros pagamentos, se for o caso. Quando o comprador depende de aprovação de crédito imobiliário, o contrato deve prever uma cláusula de cancelamento do CPCV caso o financiamento não seja aprovado.
Montante do Sinal e Datas de Pagamento: O sinal representa uma quantia paga pelo comprador, geralmente entre 10% e 20% do valor do imóvel, como forma de assegurar o interesse na compra. O CPCV deve indicar o valor do sinal, as datas e métodos de pagamento, e eventuais reforços acordados.
Prazo para Celebração da Escritura: Este prazo indica a data limite para a formalização da compra e venda definitiva. Caso ainda não seja possível definir uma data específica, o contrato pode incluir um prazo limite razoável.
Direitos e Deveres das Partes: Devem estar discriminados os direitos e obrigações mútuo para evitar futuras disputas.
Sanções em Caso de Incumprimento: O CPCV deve prever penalidades específicas para situações de descumprimento. Por exemplo, se o vendedor desistir da venda sem justificativa, poderá ser obrigado a devolver o sinal em dobro ao comprador. Já se o descumprimento for do comprador, ele pode perder o valor pago como sinal.
Condições de Habitabilidade e Alienação Livre de Ônus: O vendedor deve assegurar que o imóvel está livre de qualquer tipo de carga ou penhora, como hipotecas, proporcionando ao comprador a certeza de que não haverá encargos ocultos.
Cláusulas de Obras e Melhorias: Se houver necessidade de realização de obras, o CPCV deve estabelecer a responsabilidade por esses reparos e indicar que a assinatura do contrato definitivo dependerá da conclusão dessas obras.
Reconhecimento das Assinaturas: As assinaturas das partes devem ser autenticadas, sendo recomendado que esse reconhecimento seja feito presencialmente, garantindo a sua validade legal e servindo como salvaguarda em caso de litígio.

Além desses pontos, o CPCV pode conter cláusulas específicas dependendo das necessidades e condições estabelecidas entre as partes, como uma cláusula de “tradição”, que especifica a entrega das chaves antes da escritura definitiva, caso isso seja acordado.

Documentação Anexa ao CPCV

Para espaldar o CPCV, alguns documentos adicionais podem ser anexados, conforme o caso:

Licença de Construção ou Licença de Utilização: Garantem que o imóvel está regularizado perante as normas urbanísticas e habitacionais.
Caderno de Encargos: No caso de imóveis ainda em planta, detalha os materiais, marcas e especificações de construção, oferecendo segurança ao comprador quanto à qualidade e características do imóvel finalizado.

O Que Diz a Legislação sobre o CPCV?

No Código Civil, o CPCV é previsto no artigo 410.º, que estabelece, entre outras disposições, a obrigatoriedade do reconhecimento presencial das assinaturas do comprador e do vendedor, além da certificação pela entidade autenticadora da existência de licença de utilização ou construção do imóvel.

Caso as partes desejem, é possível incluir uma cláusula dispensando o reconhecimento das assinaturas, mas esta prática não é recomendada, pois o reconhecimento oferece uma segurança adicional e comprova a intenção mútuo de celebrar o acordo.

Vantagens do CPCV para Comprador e Vendedor

O CPCV oferece diversas vantagens, tornando-o um instrumento preferido nas transações imobiliárias:

Compromisso Formal: Ambas as partes comprometem-se oficialmente com a realização do negócio.
Proteção ao Comprador: O comprador tem o direito de aquisição do imóvel, ficando protegido contra mudanças de decisão do vendedor e até contra a intervenção de terceiros interessados.
Segurança Jurídica: Em caso de descumprimento, o CPCV prevê sanções que visam proteger os direito mútuo, especialmente em casos de cancelamento ou atraso.

Rescisão do CPCV e as Consequências Jurídicas

A rescisão do CPCV é uma situação que exige acordo entre as partes, e, se ocorrer fora dos motivos previamente acordados, pode implicar em penalidades. Se o vendedor cancelar o contrato sem justificativa prevista, ele deverá restituir ao comprador o sinal em dobro. Por outro lado, se for o comprador quem rescindir sem justa causa, o valor do sinal pago será retido pelo vendedor.

Para prevenir conflitos, é recomendável que o CPCV inclua cláusulas específicas para rescisão e sanções aplicáveis. Isso é especialmente importante em casos onde o negócio depende da aprovação de financiamento bancário.

Cuidados Essenciais ao Assinar o CPCV

Antes de formalizar um CPCV, é importante tomar precauções para garantir que o contrato reflete todos os termos acordados e que todas as condições essenciais estão claras. Abaixo estão alguns cuidados recomendados:

Verifique a Precisão das Informações: Certifique-se de que todos os dados pessoais e as informações sobre o imóvel estão corretas e correspondem à documentação do bem.
Consulte a Situação do Condomínio: Para imóveis em condomínio, é aconselhável verificar atas e registos de assembleias, especialmente para verificar eventuais taxas em atraso ou obras previstas que possam impactar o comprador.
Garanta a Condição Legal do Imóvel: Confirme que o imóvel possui licença de utilização e que está devidamente registado. Em casos de imóveis ainda em construção, peça a licença de construção ou uma prova de solicitação à câmara municipal local.
Defina um Prazo Realista para a Escritura: O prazo para celebração da escritura deve ser exequível, levando em conta eventuais trâmites burocráticos e outras pendências.
Exija Recibos para Valores Pagos: Caso haja pagamento de sinal ou outras quantias, sempre exija um recibo ou certifique-se de que o CPCV menciona o valor e a data de pagamento.

Conclusão

O Contrato-Promessa de Compra e Venda é um instrumento poderoso para quem deseja adquirir ou vender um imóvel com segurança e clareza. Embora facultativo, é amplamente usado e oferece benefícios significativos ao estabelecer os termos do negócio e resguardar as partes contra imprevistos. Ao redigir e assinar um CPCV, é essencial que ambas as partes estejam cientes dos seus direitos e obrigações, e que todos os elementos essenciais estejam claros e devidamente documentados, garantindo uma transação transparente e juridicamente segura.

Assim, o CPCV se mostra um verdadeiro aliado para as partes interessadas em concluir uma transação imobiliária de forma responsável, sólida e estruturada, proporcionando segurança jurídica e ajudando a mitigar riscos comuns neste tipo de negócio.

As informações fornecidas são de natureza geral e não substituem a consulta de um advogado(a). Consulte um advogado(a) e adote uma abordagem preventiva na advocacia.

O Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóveis: Estrutura, Vantagens e Cuidados Essenciais